Одностороннє припинення договору оренди



Скачати 19,95 Kb.
Дата конвертації26.12.2016
Розмір19,95 Kb.

Одностороннє припинення договору оренди:

як позбутися недобросовісних орендарів в сучасних умовах

Доповідач Молчанов Андрій,

адвокат АО «Вдовичен та партнери»

18 березня 2016 року, м. Київ

V Всеукраїнський форум ААУ з цивільного права та процесу «КИЇВСЬКА ВЕСНА»

© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»

www.ov-partners.com

Припинення договору оренди в односторонньому порядку: способи, підстави, тенденції судової практики

!

© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»



www.ov-partners.com

Підстави припинення договору оренди:

закінчення строку, на який його було укладено

викуп (приватизація) об'єкта оренди

набуття орендарем права власності на об’єкт оренди

загибель (знищення) об'єкта оренди

смерть фізичної особи - орендаря, якщо інше не встановлено договором або законом

відмова від договору оренди

розірвання договору оренди

в односторонньому порядку

за згодою сторін

ліквідація суб'єкта господарювання - орендаря

!

за рішенням суду



© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»

www.ov-partners.com

«Листи щастя»: аналіз підстав для відмови орендодавця від договору за ст. 782 ЦК України

!

© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»



www.ov-partners.com

Особливості відмови від договору оренди орендодавцем



Підстава

Умова

Спосіб реалізації

Момент припинення

cт. 782 ЦКУ

орендар не вносить плату за користування річчю протягом 3 місяців підряд

шляхом повідомлення орендодавця про відмову від договору

з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору

!

© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»



www.ov-partners.com

Конкуренція правових норм

ст. 782 ЦКУ

ст. 291 ГКУ

Орендодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо орендар не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд

Одностороння відмова від договору оренди не допускається

!

© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»



www.ov-partners.com

Судова практика за ст. 782 ЦКУ

Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною першою статті 782 ЦКУ, не є перешкодою для звернення наймодавця до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

Постанова ВГСУ від 30.09.2015 у справі № 914/430/15

Відмова наймодавця від договору найму, можливість якої передбачена частиною першою статті 782 ЦКУ, є правом, а не обов'язком наймодавця, яке може бути реалізоване в позасудовому порядку.



Постанова Пленуму ВГСУ «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» від 29.05.2013 №12

!

© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»



www.ov-partners.com

Розірвання договору оренди

за ініціативою орендодавця

за ініціативою орендаря

Підстави припинення договору оренди

!

© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»



www.ov-partners.com

«Тварь я дрожащая или право имею?»

?

© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»



www.ov-partners.com

Розірвання договору оренди за ініціативою орендодавця



загальні підстави

спеціальні підстави (ст. 783 ЦКУ)

істотне порушення умов договору (ст. 651 ЦКУ)

істотна зміна обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ст. 652 ЦКУ)

орендар користується річчю всупереч договору або призначенню речі



(п.1 ч.1)

орендар своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі



(п.3 ч.1)

орендар без дозволу орендодавця передав річ у користування іншій особі



(п.2 ч.1)

орендар не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо повинен був



(п.4 ч.1)

інші випадки, встановлені договором або законом

!

10

© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»

www.ov-partners.com

Розірвання договору оренди на вимогу орендодавця

Наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі

«Наймач всупереч умовам договору не утримує АЗС у повній справності. За візуальним оглядом наймодавцем встановлено, що в будівлі закладені вікна шлакоблоком, прибрані внутрішні стіни (перестінки), обдерті стіни та стеля будівлі. Такі пошкодження та зміни, внесені відповідачем до стану нерухомого об'єкту, не відповідають технічному паспорту будівлі АЗС».



Рішення Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 20.01.2016 у справі №235/9812/15-ц.

!

© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»



www.ov-partners.com

Розірвання договору оренди на вимогу орендодавця

Наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі

«Наймач без дозволу орендодавця передав частину приміщень в суборенду, що відповідно до наведених норм права є підставою для розірвання договору оренди на вимогу позивача, який є стороною у договорі».



Постанова ВГСУ від 27.05.2009 у справі № 53/334-08

!

© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»



www.ov-partners.com

Розірвання договору оренди на вимогу орендодавця

Наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі

«Наймач користується орендованим приміщенням не за цільовим призначенням, а саме: не в якості офісного приміщення підприємства, а для зберігання та реалізації пожежонебезпечних товарів (фарб, розчинників, уайт-спиртів). Порушення наймачем правил пожежної безпеки підтверджується постановами Держпожежнагляду».



Постанова Київського апеляційного господарського суду від 03.07.2007 у справі №9/71-9/84

!

© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»



www.ov-partners.com

!

Порядок розірвання договору за ст. 188 ГК України



Вимога про розірвання договору

Відмова від розірвання або відсутність відповіді

Позов до суду

20 днів


© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»

www.ov-partners.com

?

Які норми дозволяють одностороннє розірвання договору



якщо інше не передбачено законом або договором

якщо інше не встановлено договором або законом

Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються

Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається

ч.1 ст. 188 ГКУ

ст. 525 ЦКУ

Одностороння відмова від виконання зобов’язання як оперативно-господарська санкція

ч.1 ст. 236 ГКУ

© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»

www.ov-partners.com

Момент розірвання / припинення договору оренди

Розірвання / припинення в позасудовому порядку

Розірвання / припинення в судовому порядку

момент, передбачений у договорі оренди

дата набрання рішенням законної сили

!

77777777



© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»

www.ov-partners.com

Наслідки припинення договору оренди (ст.785 ЦКУ)

!

«негайно» - повернення речі одразу після припинення договору



річ передається у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу (справний стан)

сторони можуть передбачити інші строки для повернення речі

будь-який інший стан речі, що не відповідає розумінню нормального зносу, має бути обумовлений в договорі

Орендар зобов’язаний негайно повернути річ у стані, у якому вона була передана, з урахуванням нормального зносу.

© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»

www.ov-partners.com

Способи виселення орендарів

!

© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»



www.ov-partners.com

Виселення з орендованого приміщення за допомогою державних виконавців

виконавчий документ

рішення суду

заява стягувача або його представника про примусове виконання рішення

до державного виконавця

!

© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»



www.ov-partners.com

Виселення з орендованого приміщення за допомогою державних виконавців

3 робочих дні

державний виконавець виносить постанову про відкриття виконавчого провадження

7 днів

добровільне виконання боржником рішення



невиконання боржником рішення

примусове виконання

штраф

!

© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»



www.ov-partners.com

Примусове виселення



Виселення полягає у звільненні приміщення, зазначеного у виконавчому документі, від особи (осіб), яка виселяється, її майна та у забороні такій особі користуватися цим приміщенням.

Державний виконавець

письмово повідомляє боржника про день і час примусового виселення

Вважається повідомленим, якщо повідомлення йому надіслано за адресою, за якою має здійснюватись виселення чи іншою адресою, достовірно встановленою державним виконавцем.

відсутність боржника, повідомленого про день і час виселення, не є перешкодою для виконання рішення про виселення

!

© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»



www.ov-partners.com

Примусове виселення

у присутності понятих

за сприянням поліцейських

з обов’язковим описом майна державним виконавцем

із складанням акта про виконання рішення про виселення

!

© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»



www.ov-partners.com

?

Чи є альтернатива



© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»

www.ov-partners.com

!

Механізм звільнення об'єкта оренди може бути передбачений договором



Складові механізму:

право на припинення електропостачання та надання інших комунальних послуг

право на блокування доступу персоналу та відвідувачів орендаря до об’єкту оренди

право на переміщення майна орендаря

визначення моменту звільнення об’єкту оренди

!

!



!

!

© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»



www.ov-partners.com

Хочеш миру – готуйся до війни

!

© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»



www.ov-partners.com

!

Рекомендації до умов договорів оренди



чітке та однозначне цільове використання об’єкту оренди

право контролю за порядком використання об‘єкту оренди

регламентація факту повідомлення про розірвання договору

!

!



!

!

!



порядок дострокового розірвання договору: підстави, строки, спосіб повідомлення, момент припинення

!

черговість зарахування платежів орендаря незалежно від їх призначення



механізм виселення орендаря з об’єкту оренди

© АО «ВДОВИЧЕН ТА ПАРТНЕРИ»



www.ov-partners.com

ДЯКУЮ ЗА УВАГУ


База даних захищена авторським правом ©vaglivo.org 2016
звернутися до адміністрації

    Головна сторінка